自宅を財産分与で取得する場合の住宅ローンの処理

１　住宅を財産分与で取得する場合の住宅ローンの問題

財産分与でこれまで住んでいた自宅を取得したい場合（自宅の不動産の名義をこちら側にする場合）、住宅ローンをどのよう処理するかが問題になります。

例えば、夫が金融機関から住宅ローンを借り入れ、自宅を夫名義で購入したケースで、離婚するに際して、夫婦間で、妻が住宅ローンを支払い、かつ、財産分与で自宅を取得するという合意をしたとしても、当該金融機関との関係では、夫が金融機関に対して住宅ローンを返済し続ける必要があります。

このままでは、夫が住宅ローンの返済を怠った場合、自宅に抵当権が設定されていることが一般的ため、不動産は抵当によって競売されてしまい、妻は財産分与で得た自宅を手放さなければなりません。

なお、住宅ローンが残っている場合、金融機関の承諾がなければ名義変更ができない場合がありますので、注意が必要です。金融機関との間の住宅ローンの契約内容によりますが、自宅の所有者の名義を変えた場合、期限の利益喪失事項に該当し、一括して住宅ローンを返さなければならなくなる可能性もあります。そのため、いつ名義を変更するかについても考慮が必要です。

２　住宅ローンの借換えをする場合

妻が住宅ローンの借換えをするできれば、借換えを行い、夫を住宅ローンの債務者から外すことになります。

この際に、金融機関は、妻の収入状況などを確認しますので、もし住宅ローンの支払能力が十分ではないと判断されてしまうと、住宅ローンの借換えはできません。

妻としては、夫がきちんと住宅ローンを返済してくれなければ、上述のとおり、自宅に住み続けられるか不安が残りますので、中間案として、住宅ローンの借換えを妻が住宅ローンを借り換えることを約束するのではなく、夫が住宅ローンの免除が受けられるよう妻はできる限り努力するなどの記載にとどめ、一方で、住宅ローンの支払は続けられるように、妻は自らの責任において住宅ローンを支払う、妻が夫の住宅ローン支払口座に住宅ローン相当額を振り込むことで代わりに支払うなどといった合意内容にするということも考えられます。

３　住宅ローンの借換えをしない場合・できなかった場合

住宅ローンの借換えをしない場合、住宅ローンは引き続き夫が慰謝料代わりに支払う、という合意をすることが考えられます。

また、妻が夫に対して、賃料を支払う、という形で住宅ローン相当額を夫に支払い、夫はその賃料で住宅ローンを支払う、という方法も考えられます。

場合によっては、リースバック（自宅を売却し、新たな所有者から自宅を借りるという方法）も検討することが考えられます。